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凛冬将至开发商如何过冬

2019-06-13 09:52:53 | 来源: 汽车

凛冬将至 开发商如何过冬

11月12日,下午,万科建筑建设基地,东莞的冬天并不寒冷,穿着半截袖的郁亮坐在藤条编织的圆凳上,和众多媒体畅谈万科的过冬论。他说,2012年万科进入“冬天”模式,并将遵循现金为王、积极卖房、慎重买地的原则。  就在一些业内人士还在期待今年底明年初调控政策或许会局部松绑时,万科却坚信房地产的冬天刚刚开始。还有业内专家则表示,中国房地产将结束高速增长期,进入“中速增长期”,从现在到2013年都将是调整阶段。那一种说法更接近未来形势?如果,冬天“刚刚开始”,开发商要如何渡过这漫长的冬天。  过冬模式1:大幅降价,现金为王  上周末,万科位于上海的万科清林径和万科尚源低调开盘,价格直降20%~30%。据相关机构统计数据显示,万科尚源售出房源成交均价仅为12000元/平方米左右。而此前,该盘房源的累积合同均价超过16000元/平方米。  上海已是万科在深圳、青岛、南京、北京等城市之后第5个大幅降价的城市。多布点、高频率的降价促销——万科的这一系列动作似乎应合了郁亮过冬论中的“积极卖房”策略。  但万科不是因为资金链有问题才大幅降价。据万科3季报显示,截至今年10月,万科的销售额已突破千亿,万科账面上还“躺”着300多亿元的现金。万科的降价可能更多是从长远角度考虑,也符合其“现金为王”的说法。就像郁亮所说,“2008年的金融危机促使国内放松了对当时地产行业的调控,但这一次地产行业不会再有这样的好运了,而且现在还很难判断这个冬天有多长。”  杭州也有多家房企亮出大促销,以量博得现金。比如名城房产,先是名城·湖左岸以7.5折价格推出特价房,再是位于桥西板块的名城公馆,以22000元/平方米的价格开盘,加上优惠,以89平方米的户型为例,名城公馆首批房源实际售价只有20400元/平方米左右。据高层透露,促销并非因资金紧张,而是希望在冬天来到之前储备更多的“粮食”。  再比如刚刚“一降到底”,旗下四项目全面7.5折~8折的华元房产。华元房产相关高层就直言不讳地说,华元的资金并没有问题,之所以大幅降价是为了抄底拿地。就在上个月,华元在临平以1500元/平方米的低价拿了一地铁上盖的综合体地块,耗资超过7亿元。截至本周三,华元的这次降价活动也为其换回了58套的成交量。  过冬模式2:转让股权,以渡难关  在一些公司忙于大幅促销的同时,一些中小型房企,却忙着转让项目股权,以期换回资金扛过接下来这段难熬的冬季。  众所周知,这次的限购限贷政策,高端楼盘受影响。某青山湖别墅开发商,今年下半年以来,整个楼盘没卖出一套别墅。老板除了手中持有这个项目外,还在云南等地有项目。其项目营销负责人向诉苦,对于别墅盘来说,降价不如公寓盘立竿见影,所以虽然销售不好,也一直挺着没降价。“眼看年关快到了,工程款、银行贷款都等着支付,如果要扛过去,办法就是转让云南项目的股权。”  其实,这个项目从9月份就开始寻找买家。据开发商透露,一开始还有多家意向接盘者,但随着市场的风云突变,特别是10月房交会之后,意向接盘者越来越少,只剩下一家。而且,对方的出价也越来越低,甚至低于当初拿地的成本价。“老板一直在青山湖做房地产开发,对青山湖这个项目特别有感情,所以一直不肯降价。但云南项目落到如此贱卖的地步也是他没想到的。”营销负责人透露。  同样,城西某项目早在今年年中就悄悄完成了股份的转让。接手这家公司股份的一家大型房企坦言,正因为这家公司地块转让楼面价明显低于市场公开出让价格,才吸引他们去接的单。  对于这些公司来说,现在转让项目股权为关键的就是定价。以青山湖开发商为例,是否以低于当初拿地价格的价格转让,是老板为纠结的问题。因为,现在想接手的下家不多,如果要成功转让,必须低于成本价。老板迫切需要做出的判断是:活下去重要还是利润重要?[1][2]下一页过冬模式3:盲目决策,不如静观其变  一些资金状况良好的公司,选择的过冬方式则是——以不变应万变。  滨江集团一直以财务的稳健着称。面对今年这样难以预测的市场形势,滨江集团总经理朱慧明告诉,春节前,积极销售不会是滨江过冬的模式之一。“现在的市场,房价究竟多少才能被购房者接受,目前还看不清楚。”滨江的原则是,只有能换回成交量的前提下,才会积极销售。“至于明年,也只能明年再说,现在无法预测。”朱慧明的话意味深长。  当然,滨江之所以有底气这么做,是因为今年年初就开始“开源节流”,在杭州市场没有公开拿地。“春节前,滨江也不会拿地。”朱慧明说。至于一直传说要开盘的曙光之城,开盘价设定在25060元/平方米,朱慧明表示,这一价格还没有终确定,滨江有把握达到50%以上的开盘销售量才会开盘。  坤和集团也是如此。虽说,坤和这两年光卖房没拿地,手头积蓄了大把现金,但总经理王慧敏听了的“过冬论”,很是“谦虚”地说:“手头没钱,还还贷款就差不多了。”王慧敏表示,今年的市场不同于2008年,因为限购,即使降价也未必能换来成交量。除杭州3个项目外坤和还有绍兴项目,在形势不明朗之前,他们不打算有所动作,“既不大幅降价也不拿地”。  也许,“驼鸟战术”是今年的特色,因为,在没看清真实市场走向前,除非手头真缺钱,否则怎么做才是对的,真不好说。  “过冬”  是必修课  在当前大家身处迷茫之中看不太清未来方向的情况下,万科以“冬天模式”发出的“看空”信号,显然具有风向标的意义。因此,在微博上,不少地产圈内人士都在思考着同一个问题:万科都准备冬眠了,我们怎么办?  开发商真的必须要考虑生死存亡了么?这也许只有开发商自己心里清楚。就在上周,某知名房企的高管谈及这个话题时坦言,“不要看某开发商今天还一切正常,也不要看某老板刚刚还有说有笑地和你吃饭,说不定第二天他就跑路了,这种事情的发生通常是毫无征兆的。”  住建部政策研究中心主任陈淮日前亦表示,当前的房地产调控政策,没有打算让所有的开发商都活下去。这听上去已绝非恐吓之辞。  种种迹象及信号表明,房地产的危机,以及萎缩、破产是一定会到来的。尽管在此之前,有专家老喊狼来了,喊多了,大家都麻痹了不信了,但狼真的会来的。  不管未来会怎样,学会过冬应该是大多数开发商成长的必修课。在和各家房企老总的私下交流中发现,虽然各家房企的过冬模式各有不同,对市场的判断也有好有坏,但大家都认可这个凛冬将持续到明年底的看法。  某国有房企老总手头捏有5亿~6亿元的资金,但他也在认真思考,现在的形势下,再拿地是否有风险?虽说,低价地频出,但究竟是扩张还是持有现金,也成为他反复权衡的一个主题。  事实上,万科也不确定自己的判断是百分之百的正确。正如郁亮所说,不排除2012年楼市存在“春天”的可能性,但万科仍然选择“冬天模式”,这是因为“春天”的可能性和现实的风险相比,不值一提。  在这个前提下,如果你能够在春天来临之前确保自己不被冻死,你也不妨挺下去。毕竟,过冬也各有各的过法,谁说过冬就一定要冬眠呢?(张卉卉)

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